博彩业的发展往往取决于开发商能否签下最优的地产交易和融资方案,以平衡风险与潜在回报。彼得斯堡耗资14亿美元的Live!赌场酒店项目便是这一理论的又一明证。
土地成本2700万美元,硬成本融资4.4亿美元
博彩与休闲地产公司（GLPI）在项目开发中扮演核心角色,负责土地收购及建设成本融资。该项目计划最早于2026年底开设临时赌场,并于2027年底建成永久性设施,彰显了GLPI如何通过房地产支持运营商运营,同时为股东创造回报。
这座耗资6亿美元的赌场坐落于95号州际公路旁,占地98英亩。它将成为总投资14亿美元综合开发项目的核心部分,该项目还将包含酒店、商铺、餐厅、娱乐区及住宅设施。
GLPI在Live! Virginia项目中的作用主要体现在两个方面：以8.0%的资本化率完成2700万美元的土地收购,以及4.4亿美元的硬成本融资。
据StockTITAN分析,该架构预计将提升GLPI的调整后运营资金（AFFO）。公司采用的三网租赁模式是实现这一目标的关键——租户如科迪什公司和布鲁斯·史密斯企业需承担运营费用、税费及保险费用。
土地资金将于2026年第一季度到位,而4.4亿美元的硬成本拨款将分阶段在2026年底至2028年初期间拨付,与项目的分期开发进程保持同步。
一个显著特点是租金递增计划。在施工期间,科迪什公司将使用GLPI的资金支付租金,永久性赌场开业一年后,租金将以每年1.75%的幅度递增。
据StockTITAN称,该方案将在创造长期收益的同时提供即时现金流,彰显了GLPI的房地产战略。
该策略体现了GLPI更广泛的战略布局,即以具有吸引力的资本化率收购优质博彩资产。例如,据GamingIntelligence报道,该公司以1.8375亿美元收购新墨西哥州桑兰公园赛马场及赌场时,采用8.2%的资本化率及三网租赁协议（含2.0%的年租金涨幅）,虽略低于Live! Virginia交易的条件,但仍属稳健水平。
展望未来
尽管前景乐观,风险依然存在。首先,GLPI的杠杆率较高,这意味着借贷成本上升可能压缩利润空间。此外,项目成功与否还取决于即将到来的监管审批和租户表现。
作为GLPI最重要的租户,Bally’s目前正面临债务重组,再次凸显了博彩REITs的关联风险。尽管如此,分析师仍持谨慎乐观态度——巴克莱银行10月将GLPI评级上调至“增持”,理由是Bally’s前景强劲且GLPI的战略收购计划可期。
今年9月,GLPI公司与巴利集团达成协议,以7.35亿美元的赔率将位于罗德岛州林肯市的双河林肯赌场度假村进行售后回租。
该交易目前因卖方债权人团体提出索赔而暂停。尽管如此,GLPI仍继续执行其收购小型稳定市场赌场物业的战略。